Programmes neufs Dugny - 93440

Immobilier neuf à Dugny (93440) : le guide pour acheter entre parc Georges-Valbon et gare du Bourget

Dugny est l'une des communes de Seine-Saint-Denis où le paysage immobilier change le plus vite. Il y a dix ans, on la connaissait surtout pour son aéroport d'affaires voisin et pour le parc Georges-Valbon. Depuis les Jeux de 2024, elle est aussi la ville du Village des médias, devenu un quartier résidentiel, et elle se trouve à quelques minutes de la future gare du Bourget, où doivent se croiser les lignes 16 et 17 du Grand Paris Express. Pour un acheteur, cela se traduit par une offre neuve abondante, à des prix d'entrée encore nettement inférieurs à ceux de la petite couronne ouest.

Au 2 novembre 2026, Vianova référence quatre programmes neufs à Dugny, totalisant 227 lots disponibles, du studio à la maison de 5 pièces. Ce guide rassemble ce qu'il faut savoir avant d'acheter : le marché, les quartiers, les transports, les écoles, les prix réels relevés sur les grilles de lots, les aides au financement et les points de vigilance. Vous pouvez aussi consulter l'ensemble des programmes neufs en Seine-Saint-Denis pour comparer avec les communes voisines.

Dugny en bref : une petite ville aux portes de Paris

Les chiffres clés de la commune. Dugny compte environ 11 700 habitants selon les populations de référence publiées par l'Insee (millésime 2023). C'est une ville de taille modeste, située à une douzaine de kilomètres au nord-est de Paris, entre Le Bourget, La Courneuve, Stains, Garges-lès-Gonesse et Bonneuil-en-France. Une grande partie de son territoire est occupée par des espaces verts et par l'emprise aéroportuaire, ce qui limite la densité bâtie et explique son ambiance de « ville-parc ».

Une ville marquée par l'aéronautique et par les Jeux. L'histoire de Dugny est liée à l'aéroport du Bourget, dont une partie des installations se situe sur son territoire, et au Musée de l'Air et de l'Espace tout proche. Plus récemment, la commune a accueilli le Village des médias des Jeux olympiques et paralympiques de 2024. Selon la ville, la première phase de ce quartier a été convertie en environ 950 logements après les Jeux, et la dernière tranche a été lancée en juillet 2026, avec des livraisons annoncées jusqu'au début de 2028. Ce nouveau quartier, construit au sud du centre-ville, a vocation à relier le centre au quartier de La Comète.

Pourquoi acheter dans le neuf à Dugny en 2027

Un prix d'entrée parmi les plus accessibles de la petite couronne

Les grilles de lots des programmes référencés montrent des prix d'appel à partir de 151 400 € pour un 2 pièces, soit environ 4 050 €/m² pour le plus petit T2 de 37 m². À titre de comparaison, la moyenne de la Seine-Saint-Denis dans l'ancien est d'environ 3 995 €/m² selon PAP : à Dugny, le neuf se négocie donc à un niveau proche de l'ancien moyen du département, avec en plus les garanties, la performance RE2020 et des frais de notaire réduits.

Un cadre de vie vert rare aussi près de Paris

Le parc Georges-Valbon, l'un des plus grands parcs d'Île-de-France avec plus de 400 hectares, borde la ville. L'Aire des Vents, longtemps utilisée pour des événements, est en cours d'aménagement en parc départemental. Pour une famille, avoir de tels espaces à pied de chez soi, à moins de 30 minutes de Paris, est un argument de poids.

Un horizon transport qui s'améliore

La gare du Bourget RER doit devenir un pôle majeur avec l'arrivée des lignes 16 et 17 du Grand Paris Express. Les calendriers ont glissé à plusieurs reprises : les sources récentes évoquent une première mise en service autour de 2027, puis une montée en puissance jusqu'à 2028-2030. Il faut donc acheter pour le présent, avec la desserte actuelle, et considérer le métro comme un bonus. Notre article sur l'effet d'une future gare sur un achat dans le neuf détaille la méthode pour ne pas surpayer cette promesse.

Le marché immobilier neuf à Dugny

Les quatre programmes et leurs lots disponibles

Les données ci-dessous proviennent des fiches programme Vianova (meta descriptions et grilles de lots relevées le 2 novembre 2026). Elles évoluent au fil des réservations.

La répartition par typologie

En agrégeant les grilles, l'offre est dominée par les 2 et 3 pièces, ce qui correspond à la demande des primo-accédants et des investisseurs. Les grandes surfaces existent, notamment sous forme de maisons, ce qui est peu courant en première couronne.

Neuf ou ancien : l'écart réel

L'écart affiché entre neuf et ancien doit être corrigé de deux éléments : les frais de notaire (environ 2,5 % dans le neuf contre 7 à 8 % dans l'ancien) et les travaux à prévoir dans un logement ancien. Pour une analyse détaillée, consultez notre comparatif neuf ou ancien sur dix ans.

Les quartiers de Dugny

Le centre-ville. Autour de la mairie, le centre concentre commerces de proximité, services et équipements publics. Il est desservi par plusieurs lignes de bus, dont la ligne 133 selon la ville. C'est le secteur le plus recherché par les ménages qui veulent tout faire à pied.

Le Village des médias. Construit pour les Jeux de 2024 au sud du centre-ville, ce nouveau quartier résidentiel a été pensé avec des espaces paysagers, des commerces et une forte présence du végétal. Il fait la jonction entre le centre et La Comète, et contribue à redessiner l'image de la ville.

La Comète. Quartier d'habitat situé à l'est de la commune, La Comète bénéficie du lien nouveau créé avec le Village des médias et de la desserte par bus. C'est un secteur en mutation, où l'arrivée de nouvelles résidences modifie progressivement le paysage.

Le Pont-Yblon. Ensemble plus ancien, dont les premières constructions remontent aux années 1930, le Pont-Yblon se situe en limite du Blanc-Mesnil et de Bonneuil-en-France. Il est relié par les lignes de bus 350 et 152 selon la ville. Ses prix y sont généralement parmi les plus bas de la commune.

Transports et accès

Se déplacer aujourd'hui. La gare la plus proche est Le Bourget (RER B), à proximité immédiate de la commune. Le tramway T11, qui relie Le Bourget à Épinay-sur-Seine, est également accessible depuis Le Bourget, et la fiche de la Résidence de L'Ormeteau signale un bus au pied de la résidence. En voiture, l'A1 et l'A86 sont à quelques minutes, ce qui place l'aéroport Paris-Charles-de-Gaulle à environ 20 minutes hors heures de pointe.

Demain : les lignes 16 et 17. La gare du Bourget RER doit accueillir les lignes 16 et 17 du Grand Paris Express, avec une fréquentation attendue d'environ 55 000 voyageurs par jour à terme selon Île-de-France Mobilités. La ligne 16 doit relier Saint-Denis Pleyel à Noisy-Champs, la ligne 17 desservir Le Bourget Aéroport puis le Triangle de Gonesse et l'aéroport Charles-de-Gaulle.

Ces temps sont indicatifs et dépendent du point de départ dans la commune et de l'heure.

Écoles, commerces et espaces verts

Écoles et petite enfance. La commune dispose d'écoles maternelles et élémentaires réparties entre les quartiers, ainsi que d'un collège. Les lycées se trouvent dans les communes voisines (Le Bourget, Le Blanc-Mesnil, La Courneuve). Avant de réserver, vérifiez la sectorisation scolaire de l'adresse auprès de la mairie : c'est elle qui détermine l'école de vos enfants, pas la distance à vol d'oiseau.

Commerces et services. Le centre-ville et les nouveaux quartiers proposent les commerces du quotidien. La Résidence de L'Ormeteau prévoit environ 500 m² de commerces en pied d'immeuble selon sa fiche. Pour les grandes surfaces et les centres commerciaux, les zones commerciales du Blanc-Mesnil, d'Aulnay-sous-Bois et de Garges sont à quelques minutes en voiture.

Le parc Georges-Valbon et l'Aire des Vents. Le parc Georges-Valbon s'étend sur plus de 400 hectares entre La Courneuve, Dugny et Stains : lac, prairies, sentiers, aires de jeux et événements culturels. La fiche de la Résidence de L'Ormeteau indique qu'il est à environ 8 minutes à pied. L'aménagement de l'Aire des Vents en parc départemental renforcera encore cette trame verte.

Les programmes neufs disponibles à Dugny

Résidence de L'Ormeteau : la plus large gamme de typologies

Avec 78 lots disponibles du T2 au T5, la Résidence de L'Ormeteau propose des appartements autour d'un cœur d'îlot paysager planté, chacun prolongé par un extérieur privatif (jardin, balcon ou terrasse), avec parking en sous-sol. Les T2 vont d'environ 37 à 50 m², les T3 d'environ 59 à 68 m². La fiche indique une éligibilité à la TVA à 5,5 % sous conditions : votre conseiller vérifiera lot par lot et selon vos revenus.

Domaine de la Croix de l'Ermite : appartements et maisons

Le Domaine se décline en deux fiches. La partie appartements du Domaine de la Croix de l'Ermite compte 102 lots, essentiellement des T2 de 34 à 44 m² et des T3 de 60 à 65 m². La partie maisons neuves de la Croix de l'Ermite propose 22 maisons de 4 et 5 pièces, d'environ 81 à 95 m², à proximité du parc de l'Aire des Vents et du parc Georges-Valbon.

Ora : studios à T3 près du futur pôle du Bourget

Le programme Ora à Dugny compte 25 lots disponibles, du studio au T3, avec une livraison annoncée au 4e trimestre 2028. Sa fiche le situe à environ 5 minutes de la future ligne 17 (Le Bourget) et dans la continuité du quartier des Jeux. Il est ouvert à l'accession et, côté investisseurs, aux régimes LMNP et LLI selon la fiche.

Acheter sa résidence principale à Dugny

Combien coûte un achat, mois par mois

Nos simulations reprennent les hypothèses communes à tous nos guides : crédit sur 20 ans à 3,3 % hors assurance, assurance emprunteur de 0,34 % par an et frais de notaire estimés à 2,5 %. Elles supposent un financement à 100 % du prix, hors apport et hors PTZ, pour donner un ordre de grandeur.

Pour un locataire qui paie aujourd'hui environ 17 à 18 €/m² de loyer, un T2 de 40 m² coûte de l'ordre de 700 € par mois. L'écart avec la mensualité d'achat se réduit fortement dès qu'un apport ou un PTZ entre dans le plan de financement. Pour estimer ce que votre loyer pourrait financer, notre page devenir propriétaire propose une première approche en quelques secondes.

Les aides mobilisables

Le prêt à taux zéro dans le neuf est ouvert sur tout le territoire depuis avril 2025, maisons comprises. En zone A, il peut financer jusqu'à 50 % de l'opération pour les ménages des premières tranches de revenus, dans la limite d'un plafond de prix d'opération qui dépend de la taille du foyer. Ces montants sont ceux en vigueur à la date de rédaction, à confirmer après le vote de la loi de finances pour 2027. La TVA réduite pour le neuf peut aussi s'appliquer à certains lots situés dans ou près d'un quartier prioritaire, sous conditions de ressources : sur un logement à 200 000 € TTC à 20 %, l'économie est d'environ 25 000 €.

Sécuriser son achat en VEFA

Acheter sur plan implique un calendrier en plusieurs étapes : réservation, offre de prêt, acte authentique, appels de fonds, livraison. Notre guide des étapes d'un premier achat en VEFA et celui consacré aux garanties de l'acheteur sur plan détaillent chaque étape et chaque protection.

Investir à Dugny

La demande locative

La clientèle locative de Dugny combine des salariés de la plateforme aéroportuaire du Bourget et de Roissy, des actifs travaillant à Paris ou à Saint-Denis et de jeunes ménages qui ne trouvent pas à se loger plus près de la capitale. Les petites surfaces (studio, T2) sont les plus faciles à louer. Les loyers relevés tournent autour de 17 à 18 €/m² pour un appartement selon les estimateurs en ligne, à confirmer avec un professionnel de la gestion locative.

Quel régime choisir ?

Pour un investisseur qui loue nu, le dispositif Jeanbrun, promulgué le 20 février 2026, permet d'amortir le bien jusqu'à 5,5 % par an sous conditions, avec un engagement de location nue d'au moins 9 ans. En meublé, le statut LMNP reste pertinent pour les studios et T2, en gardant à l'esprit que les amortissements sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Le dispositif Pinel est clos pour les nouveaux investissements depuis fin 2024.

Ces chiffres sont des ordres de grandeur. Aucun rendement n'est garanti : il dépend du loyer réellement obtenu, de la vacance et de votre fiscalité. Pour aller plus loin, lisez notre méthode sur la rentabilité nette dans le neuf.

Dugny face aux communes voisines

Dugny se compare d'abord à ses voisines du nord-est parisien. Toutes bénéficient, à des degrés divers, du Grand Paris Express. Le tableau ci-dessous résume leurs profils ; pour les prix, référez-vous aux grilles de lots des programmes de chaque commune, plus fiables que les moyennes des portails.

Pour élargir la recherche, voyez les logements neufs du Bourget, l'offre du Blanc-Mesnil, les résidences de La Courneuve ou celles de Stains. La carte des programmes neufs permet de visualiser l'ensemble de l'offre autour du pôle du Bourget.

Pourquoi passer par Vianova pour acheter à Dugny

Un conseiller unique vous suit du premier appel à la remise des clés et vous prépare une sélection de lots adaptée à votre budget, sans pression commerciale. Vous achetez au prix du promoteur. Vous ne payez aucun honoraire. Votre conseiller vérifie pour vous les dispositifs mobilisables à Dugny (PTZ, prêt Action Logement, TVA réduite, aides locales) et vous aide à comparer les quatre programmes sur des critères concrets : orientation, étage, extérieur, charges prévisionnelles, date de livraison. Retrouvez aussi toute l'offre de la région sur la page immobilier neuf en Île-de-France.

Questions fréquentes sur l'immobilier neuf à Dugny

Combien de programmes neufs sont disponibles à Dugny ? Au 2 novembre 2026, Vianova référence quatre programmes : la Résidence de L'Ormeteau, les deux volets du Domaine de la Croix de l'Ermite (appartements et maisons) et Ora, pour un total de 227 lots disponibles.

Quel est le prix d'un appartement neuf à Dugny ? Les prix d'appel commencent à 151 400 € pour un T2. Selon les lots, le prix au m² se situe généralement entre 4 000 et 4 600 € environ.

Peut-on acheter une maison neuve à Dugny ? Oui. Le Domaine de la Croix de l'Ermite propose 22 maisons de 4 et 5 pièces à partir de 367 100 €, avec une livraison annoncée au 1er trimestre 2029.

Dugny est-elle en zone A ? Les simulateurs PTZ classent Dugny en zone A. Vérifiez le classement sur la liste officielle du zonage ABC, révisée par arrêté du 23 juin 2026, ou demandez-le à votre conseiller.

Le PTZ est-il possible à Dugny ? Oui, dans le neuf, sous conditions de ressources et pour l'achat d'une résidence principale par un primo-accédant. Les maisons neuves sont de nouveau éligibles depuis avril 2025.

La TVA à 5,5 % s'applique-t-elle à Dugny ? Certains lots peuvent en bénéficier, selon leur situation par rapport à un quartier prioritaire et selon vos revenus. La fiche de la Résidence de L'Ormeteau signale cette éligibilité ; elle se vérifie lot par lot.

Quand ouvrira la gare du Bourget du Grand Paris Express ? Les sources récentes évoquent une première mise en service des lignes 16 et 17 autour de 2027, avec une montée en puissance jusqu'à 2028-2030. Les dates ont déjà été décalées : raisonnez avec la desserte actuelle.

Quel temps de trajet vers Paris ? Depuis la gare du Bourget, le RER B rejoint la gare du Nord en 15 à 20 minutes environ.

Le parc Georges-Valbon est-il accessible à pied ? Oui, depuis une grande partie de la commune. La fiche de la Résidence de L'Ormeteau indique environ 8 minutes à pied.

Quels sont les quartiers de Dugny ? Les principaux secteurs sont le centre-ville, le Village des médias, La Comète et le Pont-Yblon.

Qu'est-ce que le Village des médias ? C'est le quartier construit pour héberger les médias pendant les Jeux de 2024, transformé ensuite en logements. Sa dernière tranche a été lancée en juillet 2026.

Combien coûte un T2 neuf par mois ? Pour un T2 à 171 400 € financé à 100 % sur 20 ans à 3,3 %, comptez environ 1 025 € par mois assurance comprise. Un apport ou un PTZ réduit sensiblement ce montant.

Les frais de notaire sont-ils réduits dans le neuf ? Oui, ils représentent environ 2,5 % du prix contre 7 à 8 % dans l'ancien. Notre article sur les frais de notaire dans le neuf les détaille ligne par ligne.

Est-il intéressant d'investir à Dugny ? La demande locative est soutenue par les bassins d'emploi aéroportuaires et par la proximité de Paris. Un rendement brut d'environ 4,5 à 5 % est un ordre de grandeur pour un T2, sans garantie.

Quel régime fiscal pour un investissement à Dugny ? Le dispositif Jeanbrun en location nue ou le LMNP en meublé sont les deux options principales. Le choix dépend de votre tranche d'imposition et de votre horizon.

Le programme Ora est-il ouvert à l'investissement ? Sa fiche mentionne l'accession, le LMNP, le LMP et le LLI. Votre conseiller confirmera les conditions lot par lot.

Quelles garanties en achetant sur plan ? La garantie de parfait achèvement (1 an), la garantie biennale (2 ans) et la garantie décennale (10 ans), ainsi que la garantie financière d'achèvement pendant la construction.

Quand les logements seront-ils livrés ? Les livraisons annoncées s'échelonnent du 4e trimestre 2028 (Ora) au 3e trimestre 2029 (Résidence de L'Ormeteau).

Faut-il un apport pour acheter à Dugny ? Un apport couvrant au moins les frais de notaire est souvent attendu par les banques, mais des solutions existent. Votre conseiller peut vous orienter vers un courtier.

Vianova facture-t-elle des honoraires ? Non. Vous ne payez aucun honoraire, et vous bénéficiez d'un conseiller dédié jusqu'à la remise des clés.

Les extérieurs sont-ils fréquents dans les programmes ? Oui. La Résidence de L'Ormeteau annonce un espace extérieur privatif pour chaque logement, et Ora propose jardins, balcons, loggias ou terrasses selon les lots.

Où trouver d'autres programmes en Seine-Saint-Denis ? Sur la page département de Vianova et sur la carte des programmes, qui couvrent notamment Le Bourget, Le Blanc-Mesnil, Drancy et Stains.

Conclusion : Dugny, une porte d'entrée verte sur le Grand Paris

Dugny réunit trois atouts rarement cumulés en première couronne : un prix d'entrée dans le neuf proche de l'ancien moyen du département, un environnement très vert et une desserte appelée à se renforcer. Avec 227 lots disponibles, du studio à la maison de 5 pièces, l'offre permet aussi bien un premier achat qu'un projet familial ou un investissement locatif. Comparez les programmes, vérifiez votre éligibilité au PTZ et à la TVA réduite, et faites-vous accompagner pour choisir le bon lot. Vous trouverez d'autres conseils sur notre espace conseils immobiliers et sur notre rubrique lois et fiscalité.