Les frais de notaire, qu’est-ce que c’est ?
Le notaire, en sa qualité d'officier public authentifiant les actes immobiliers, perçoit des frais d'acquisition obligatoires de la part de l'acquéreur ; ces frais couvrent tant les taxes d'État que sa rémunération pour la gestion des droits d'enregistrement, quel que soit le type de bien (neuf ou ancien). Les frais de notaire, officiellement nommés frais d'acquisition, représentent un pourcentage appliqué au prix d'un bien immobilier lors d'une transaction. Contrairement à une idée reçue, ces frais ne rémunèrent pas uniquement le notaire : ils englobent un ensemble complexe de coûts administratifs, fiscaux et juridiques. Environ 80% de cette somme est reversée à l'État et aux collectivités territoriales, tandis que seulement 10% constitue la rémunération du notaire lui-même.
Comment sont calculés les frais de notaire
Les taxes et droits d'enregistrement forment la part majoritaire (environ 80% du total). Ces contributions obligatoires alimentent directement les caisses du Trésor Public et des collectivités locales. Elles incluent notamment la taxe départementale, la taxe communale et la contribution de sécurité immobilière fixée à 0,10% du prix TTC.
Les émoluments du notaire correspondent à sa rémunération réglementée par l'État. Calculés selon un barème dégressif strict, ils s'élèvent à environ 10% du montant global. Ce barème s'applique par tranches : 3,87% pour la fraction de prix comprise entre 0 et 6 500 €, 1,596% entre 6 500 € et 17 000 €, 1,064% entre 17 000 € et 60 000 €, et 0,799% au-delà de 60 000 €.
Les frais annexes et débours couvrent les dépenses opérationnelles engagées par l'étude notariale. Représentant environ 10% du total, ils incluent les demandes de documents cadastraux, les frais de déplacement, les inscriptions hypothécaires et autres coûts administratifs. Ces montants varient selon la complexité du dossier.
Les frais de notaire dans le neuf
Il est possible de réaliser des économies substantielles sur les frais de notaire en faisant l’acquisition d’un bien immobilier neuf. Les frais de notaire dans le neuf s’élèvent à 2 à 3% du prix du bien en moyenne, contre 7 à 8% dans l’ancien. Cette différence importante s’explique notamment par le poids réduit des taxes en ce qui concerne l’immobilier neuf.vPour les logements neufs, la taxe départementale est plafonnée à 0,70% du prix HT (contre 3,80% à 4,50% dans l'ancien), avec des frais d'assiette réduits à 2,14% de cette taxe. La contribution de sécurité immobilière reste inchangée à 0,10% du prix TTC. Les émoluments du notaire et frais annexes restent quant à eux identiques dans les deux cas.
Un logement neuf c'est quoi ?
Selon l'article 257 du Code général des impôts, un bien est considéré comme "neuf" s'il réunit deux conditions cumulatives : avoir été achevé depuis moins de cinq ans et n'avoir jamais été occupé. Cette qualification s'applique aussi aux biens rénovés ayant subi des travaux de gros œuvre concernant au moins deux tiers des éléments structuraux (fondations, planchers, façade, charpente). Quatre types d'acquisition ouvrent droit au régime avantageux : la Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), le contrat de maîtrise d'œuvre et le contrat de promotion immobilière. Attention : depuis 2013, la revente d'un bien avant cinq ans annule le bénéfice des frais réduits.
Pourquoi les frais de notaire sont-ils réduits dans le neuf ?
La différence entre les frais d'acquisition dans le neuf et dans l'ancien provient des droits d'enregistrement prélevés par les collectivités locales. Ils sont beaucoup plus faibles pour une construction de maison neuve (0,715 %) que pour l'achat d'une maison dans l'ancien (5,80 % en moyenne). Cette simple différence suffit à faire baisser l'ensemble des frais de notaire dans le neuf. Les émoluments du notaire sont identiques.
Prenons l'exemple d'un appartement neuf acheté 300 000 € TTC. Le calcul se décompose en trois étapes. Premièrement, les taxes publiques : sur la base du prix HT (250 000 € avec TVA à 20%), la taxe de publicité foncière à 0,715% donne 1 787 €, auxquels s'ajoutent 300 € de contribution de sécurité immobilière. Deuxièmement, les émoluments notariaux : appliquant le barème dégressif, les quatre tranches cumulées aboutissent à 2 847 €. Troisièmement, les frais annexes (difficiles à anticiper avec précision) avoisinent généralement le montant des émoluments, soit environ 2 800 € dans ce cas. Le total s'élève ainsi à environ 7 734 €, soit 2,58% du prix d'achat.
Achat d’un bien immobilier neuf : exemple de calcul des frais de notaire
Grâce à un allègement des frais de notaire dans le neuf, seuls 2 à 3 % du prix du bien sont à prévoir dans votre budget. Voici, en détail, un exemple de calcul dans le cadre de l’achat d’un appartement neuf au prix de 300 000 euros TTC.
Calcul des taxes et impôts dus au Trésor Public
Le calcul de la taxe de publicité foncière est basé sur le prix HT du bien (TVA à 20 %). Soit, dans cet exemple :
300 000 € / 1,20 = 250 000 € HT
Taxe de publicité foncière : 0,715 % x 250 000 € HT = 1 787 € ;
Contribution de sécurité immobilière : 0,10 % x 300 000 € TTC = 300 €.
Calcul des émoluments du notaire
Dans le cadre d’une vente immobilière, les tarifs des notaires sont encadrés par la loi via un barème dégressif basé sur la valeur du bien acheté. Quatre tranches existent. Pour les 3 premières tranches cumulées - soit les premiers 60 000€ - on peut considérer que les honoraires qui s’appliquent sont de 893,80 euros. La dernière tranche concerne la part du prix d’achat supérieure à 60 000 euros. Un taux de 0,814 % est alors appliqué. Soit le calcul suivant :
(300 000 € - 60 000 €) x 0,814 % = 1 953,60 €
Soit :
1 953,60 + 893,80 € = 2 847 €
Pour un bien immobilier acheté au prix de 300 000 euros, vous devrez ainsi régler 2 847 euros d’honoraires. Vous souhaitez en savoir davantage sur les émoluments du notaire ? C’est ici.
Calcul des frais et débours de l’office notarial
Les frais et débours à régler au notaire dépendent d’un grand nombre de facteurs. Ils représentent approximativement le même montant que les émoluments, mais sont difficiles à estimer précisément car ils incluent notamment :
Les frais de déplacement du notaire ;
Le paiement au conservateur des hypothèques, le cas échéant ;
L’inscription de la garantie hypothécaire, le cas échéant ;
Les demandes de documents d’urbanisme ;
Les extraits de cadastre ;
Etc.
Conclusion
L'immobilier neuf offre une réduction structurelle des frais de notaire, abaissant leur coût à 2-3% contre 7-8% dans l'ancien.
