Programmes neufs Évry - 91000

Immobilier neuf à Évry-Courcouronnes (91) en 2026 : la préfecture de l'Essonne redevient un marché d'accession

Préfecture de l'Essonne, siège d'un pôle universitaire et d'un cluster de biotechnologies de rang national, Évry-Courcouronnes présente une caractéristique que peu de villes d'Île-de-France partagent en 2026 : on y trouve encore du logement neuf sous la barre des 130 000 €, à moins de quarante minutes de Paris en RER. Pour un primo-accédant francilien, c'est un point d'entrée qui mérite d'être regardé sans a priori.

La commune, née en 2019 de la fusion d'Évry et de Courcouronnes, compte environ 66 000 habitants. Elle est classée en zone A, la deuxième zone la plus tendue du zonage national, ce qui la rend éligible au prêt à taux zéro dans ses modalités 2026. Plusieurs opérations en cours bénéficient par ailleurs de la TVA réduite à 5,5 %, un levier qui modifie franchement le budget d'acquisition.

Ce guide passe en revue le niveau réel des prix, la géographie des quartiers, la desserte en transports, les programmes actuellement commercialisés et les arbitrages entre achat pour habiter et investissement locatif. L'ensemble des résidences disponibles est consultable sur la page Évry de Vianova.

Sommaire

• Présentation d'Évry-Courcouronnes
• Pourquoi acheter dans le neuf à Évry-Courcouronnes en 2026
• Le marché du logement neuf : prix, typologies, comparaison
• Les quartiers d'Évry-Courcouronnes
• Transports : RER D, tramway T12, autoroutes
• Enseignement, de la maternelle à l'université
• Commerces et vie quotidienne
• Espaces verts et cadre de vie
• Les programmes neufs disponibles
• Acheter sa résidence principale
• Investir : demande locative et fiscalité 2026
• Neuf ou ancien en Essonne
• L'accompagnement Vianova
• Questions fréquentes
• Conclusion

Présentation d'Évry-Courcouronnes

Une ville nouvelle devenue préfecture

Évry a été conçue comme ville nouvelle à partir des années 1960, avant de devenir préfecture de l'Essonne. La fusion avec Courcouronnes, effective en 2019, a donné naissance à Évry-Courcouronnes, commune la plus peuplée du département. Cette généalogie explique la physionomie de la ville : des quartiers conçus d'un bloc, des équipements publics surdimensionnés par rapport à la population, et un centre urbain organisé autour d'un pôle commercial et administratif majeur.

Cette même généalogie explique aussi le chantier en cours : une part importante du parc bâti date des années 1970-1980 et fait l'objet d'opérations de renouvellement urbain. C'est de ce renouvellement que naissent les programmes neufs actuels, notamment dans l'écoquartier Les Horizons.

Démographie

La population est estimée autour de 66 000 habitants en 2026, selon les projections disponibles. C'est une ville jeune, portée par la présence universitaire et par une structure familiale importante. Cette jeunesse a une conséquence directe sur le marché du logement : la rotation locative est soutenue et la demande de petites et moyennes typologies, constante.

Le tissu économique : administration, université, biotechnologies

Évry-Courcouronnes concentre les fonctions préfectorales du département, un pôle universitaire, et surtout le Genopole, premier biocluster français dédié aux biotechnologies et à la génomique. Ce dernier point est le plus structurant sur le long terme : il attire chercheurs, ingénieurs, entreprises de biotech et start-up, c'est-à-dire une population d'actifs qualifiés, mobiles, et très demandeuse de logement de qualité à proximité.

S'y ajoutent l'activité commerciale du centre urbain, les services publics, et la proximité des zones d'activité du sud francilien. Les autres communes du département disposant de programmes actifs sont recensées sur la page Essonne.

Pourquoi acheter dans le neuf à Évry-Courcouronnes en 2026 ?

Le rapport prix / distance à Paris

C'est l'argument central. À moins de 40 minutes de Paris en RER D, les niveaux de prix d'Évry-Courcouronnes sont sans équivalent dans la petite et moyenne couronne. Un T3 neuf y reste accessible à un couple d'actifs à revenus moyens, ce qui n'est plus le cas dans la plupart des communes de première couronne.

Un marché qui a cessé de reculer

Après une phase de correction, les prix ont enregistré selon les données disponibles une progression de l'ordre de 2,5 % sur un an. Nous restons prudents sur l'interprétation de ce chiffre : il traduit une stabilisation plutôt qu'un emballement. Pour un acquéreur, une phase de stabilisation est généralement une fenêtre plus confortable qu'un marché en tension.

La TVA réduite, un levier concret

Plusieurs opérations à Évry-Courcouronnes sont éligibles à la TVA réduite à 5,5 %, réservée sous conditions aux acquisitions en résidence principale dans certains secteurs. L'écart avec la TVA à 20 % est considérable sur le prix final. C'est l'un des rares dispositifs qui agit directement sur le prix d'achat et non sur la fiscalité ultérieure.

La zone A et le PTZ

Évry-Courcouronnes est classée en zone A. Depuis avril 2025, le PTZ est ouvert à toutes les zones et aux maisons individuelles, mais le classement en zone tendue reste favorable en termes de plafonds mobilisables. Un primo-accédant a donc, sur cette commune, à la fois un prix d'entrée bas et un dispositif d'aide pleinement accessible.

Le marché du logement neuf à Évry-Courcouronnes

Selon les données de marché disponibles en 2026, le prix moyen tous biens confondus s'établit autour de 2 924 €/m², avec environ 2 190 €/m² pour les appartements et 2 570 €/m² pour les maisons dans l'ancien. Le prix moyen du neuf est de l'ordre de 3 450 €/m². Ces niveaux placent la commune parmi les plus accessibles du sud de l'Essonne.

Concrètement, sur les programmes actuellement commercialisés par Vianova, les prix d'entrée s'échelonnent d'environ 129 238 € à 174 000 € selon la résidence, avec une offre allant du T1 au T5.

Ordres de grandeur de prix dans le neuf à Évry-Courcouronnes (2026)

Comparaison avec les communes voisines

Évry-Courcouronnes face aux autres communes du sud Essonne

Les pages correspondantes permettent la comparaison directe : Corbeil-Essonnes, Ris-Orangis, Viry-Châtillon et Massy.

Neuf et ancien : la comparaison honnête

Ce qui sépare réellement le neuf de l'ancien à Évry-Courcouronnes

L'écart de prix affiché est réel et important. Il doit néanmoins être corrigé de trois postes : la TVA réduite lorsqu'elle s'applique, les frais d'acquisition, et le coût des travaux de mise à niveau énergétique sur un logement des années 1970. Une fois ces trois éléments intégrés, l'écart se réduit sensiblement, sans disparaître.

Les quartiers d'Évry-Courcouronnes

La commune est composée de quartiers aux identités marquées, héritage de la conception en ville nouvelle. Parmi les secteurs identifiés figurent Le Canal, Le Parc aux Lièvres, Les Épinettes, Les Aunettes, Les Passages, Pyramides-Bois Sauvage et Champtier du Coq. Plusieurs de ces secteurs relèvent de la politique de la ville et font l'objet d'opérations de renouvellement urbain.

Le secteur du centre urbain et de la gare

C'est le cœur commercial et administratif, autour de la gare RER et du pôle commercial. C'est le secteur le plus recherché pour l'accessibilité et pour la proximité immédiate des services. Avantages : tout à pied, desserte RER directe, commerces. Inconvénient : densité urbaine forte, environnement moins verdoyant.

L'écoquartier Les Horizons

C'est le secteur de développement résidentiel le plus significatif de la commune. Présenté comme un nouveau lieu de vie végétalisé associant logements et équipements publics, il concentre plusieurs opérations neuves, dont certaines éligibles à la TVA réduite à 5,5 %. Pour un acquéreur, c'est le secteur où l'on achète du neuf dans un environnement neuf, et non du neuf inséré dans un tissu ancien. Avantages : conception d'ensemble récente, végétalisation, équipements publics intégrés. Inconvénient : un écoquartier met plusieurs années à atteindre sa pleine animation commerciale.

Le secteur de l'avenue Simone Veil

Axe sur lequel se développent plusieurs résidences neuves, avec une localisation à proximité immédiate du centre-ville et des gares desservies par le RER D et le tramway T12. C'est l'un des secteurs les mieux placés de la commune en termes de mobilité. Avantages : double desserte RER et tram, centre-ville accessible. Inconvénient : positionnement de prix logiquement supérieur au reste de la commune.

Les quartiers résidentiels périphériques

Les secteurs plus éloignés du centre offrent un cadre moins dense et des prix plus contenus, en contrepartie d'une dépendance accrue aux transports en commun de rabattement ou à la voiture. Ils intéressent principalement les familles cherchant de la surface à budget maîtrisé.

Synthèse des secteurs d'Évry-Courcouronnes

Transports : RER D, tramway T12 et accès routiers

Le RER D

La gare d'Évry-Courcouronnes assure la liaison vers Paris et vers les autres communes de l'Essonne. C'est l'infrastructure historique de la commune et celle qui structure les flux domicile-travail vers la capitale.

Le tramway T12

Le T12 Express relie le sud francilien en rocade, sans passer par Paris. C'est un changement de logique important : il permet des trajets transversaux entre pôles du sud de l'Île-de-France, là où le réseau radial historique obligeait à remonter vers la capitale. Les programmes situés sur l'avenue Simone Veil bénéficient de la proximité de cette desserte.

Routes et autoroutes

La commune est reliée au réseau autoroutier du sud francilien, avec un accès aux grands axes vers Paris, vers l'A6 et vers le sud de l'Île-de-France. L'aéroport d'Orly est accessible en voiture dans des délais raisonnables hors heures de pointe.

Temps de trajet indicatifs depuis Évry-Courcouronnes

Durées indicatives, hors heures de pointe, variables selon le point de départ dans la commune et les conditions de circulation.

Enseignement : de la maternelle à l'université

Évry-Courcouronnes dispose d'un maillage complet d'écoles maternelles et élémentaires, de collèges et de lycées, dimensionné pour une population jeune. C'est l'un des héritages positifs de la conception en ville nouvelle : les équipements scolaires ont été programmés en même temps que les logements.

La commune accueille surtout un pôle d'enseignement supérieur et de recherche adossé au Genopole. Cette présence universitaire a deux conséquences pour un acquéreur : elle alimente une demande locative étudiante régulière sur les petites typologies, et elle contribue à maintenir une population d'actifs qualifiés sur le territoire. Comme toujours, la carte scolaire précise doit être vérifiée auprès des services municipaux pour l'adresse visée.

Commerces et vie quotidienne

Le centre urbain d'Évry-Courcouronnes accueille un pôle commercial de dimension départementale, complété par les commerces de proximité de chaque quartier, des marchés et l'ensemble des services publics liés au statut de préfecture. Pour un ménage, cela signifie qu'aucun déplacement hors de la commune n'est nécessaire pour les achats courants comme pour les démarches administratives.

L'offre culturelle et sportive est également substantielle, portée à la fois par la ville et par les équipements départementaux implantés sur le territoire de la préfecture.

Espaces verts et cadre de vie

La conception en ville nouvelle a intégré dès l'origine des parcs et des coulées vertes entre les quartiers. Le développement de l'écoquartier Les Horizons prolonge cette logique avec une végétalisation pensée à l'échelle du quartier. Les bords de Seine, à proximité immédiate, offrent par ailleurs des espaces de promenade accessibles depuis plusieurs communes voisines.

Les programmes neufs disponibles à Évry-Courcouronnes

Vianova commercialise plusieurs résidences sur la commune. Les stocks évoluent rapidement ; les éléments ci-dessous reflètent la situation au moment de la rédaction et doivent être confirmés.

LES TERRASSES DU PARC

Située avenue Simone Veil, cette résidence bénéficie d'une localisation à proximité immédiate du centre-ville et des gares desservies par le RER D et le tramway T12. Elle propose une gamme complète du T1 au T5, avec environ 61 logements disponibles et un prix de départ autour de 174 000 €. C'est l'opération la plus polyvalente de la commune, capable d'adresser aussi bien un investisseur sur un T1 qu'une famille sur un T5. Voir la fiche LES TERRASSES DU PARC.

VIVO

Programme implanté dans l'écoquartier Les Horizons, présenté comme éligible à la TVA réduite à 5,5 %. Il propose des T1 à T4, avec environ 29 logements disponibles et un prix d'entrée autour de 129 238 €, et affiche un double positionnement résidence principale / PTZ et investissement. C'est le point d'entrée le plus bas de la commune dans le neuf. Voir la fiche VIVO.

NÉO

Résidence proposant des T1 à T3, avec environ 5 logements disponibles et un prix de départ autour de 149 458 €. Le programme est positionné résidence principale et PTZ, avec une vérification d'éligibilité au PTZ et à la TVA réduite à 5,5 % proposée par les équipes. Le stock restreint impose de se manifester rapidement si la typologie recherchée correspond. Voir la fiche NÉO.

La carte des programmes neufs permet de situer ces résidences les unes par rapport aux autres et par rapport aux gares.

Acheter sa résidence principale à Évry-Courcouronnes

Le cumul PTZ et TVA réduite

C'est la particularité la plus intéressante de cette commune pour un primo-accédant. Le PTZ agit sur le financement, la TVA réduite agit sur le prix. Lorsque les deux sont mobilisables sur un même lot, l'effort mensuel réel peut descendre à un niveau que peu de communes franciliennes permettent encore. L'éligibilité à la TVA réduite dépend du secteur exact du programme et de conditions de ressources : elle se vérifie lot par lot, jamais par principe.

Ordres de grandeur de mensualité

Sur nos hypothèses de simulation homogènes — 20 ans à 3,3 % hors assurance, assurance emprunteur 0,34 %, frais de notaire du neuf estimés à 2,5 % — voici les ordres de grandeur. Ces chiffres sont indicatifs et ne constituent pas une offre de prêt.

Mensualité indicative selon le montant financé (20 ans, 3,3 % hors assurance, assurance 0,34 %)

À titre de repère, le montant financé n'est pas le prix du bien : il faut y ajouter les frais d'acquisition et en retirer l'apport ainsi que l'éventuel PTZ.

Les garanties

Un achat en VEFA à Évry-Courcouronnes bénéficie des mêmes protections que partout ailleurs : garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale et garantie financière d'achèvement. Sur un marché où une part significative du parc ancien nécessite des travaux lourds, cette absence de risque technique à l'entrée a une valeur économique réelle.

Investir à Évry-Courcouronnes : demande locative et fiscalité

Qui loue à Évry-Courcouronnes ?

Trois populations alimentent la demande : les étudiants et doctorants du pôle universitaire, les actifs qualifiés du Genopole et des entreprises de biotechnologie, et les salariés des fonctions administratives et commerciales de la préfecture. Cette diversité est un point favorable : la demande ne repose pas sur un seul segment, ce qui limite l'exposition à un retournement sectoriel.

Les régimes applicables en 2026

Le dispositif Jeanbrun, issu de la loi de finances 2026 promulguée le 20 février 2026, autorise un amortissement annuel pouvant aller jusqu'à 5,5 % du prix d'acquisition, contre un engagement de location nue à loyer encadré pendant neuf ans minimum, sans restriction de zonage. Le régime LMNP reste pertinent pour un meublé destiné à une population étudiante, à condition d'intégrer les évolutions 2026 : réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente et prélèvements sociaux portés à 18,6 %.

Rappel utile : le dispositif Pinel n'est plus ouvert aux nouveaux investissements depuis fin 2024 et ne constitue donc pas une option en 2026. L'ensemble des dispositifs en vigueur est détaillé sur le hub lois et fiscalité.

Choisir son régime selon le profil de locataire visé

Nous ne garantissons aucun rendement. Une projection sérieuse intègre le loyer de marché du secteur, les charges, la taxe foncière, la vacance et le régime fiscal du foyer. Nos conseillers réalisent ce calcul gratuitement sur un lot précis.

Neuf ou ancien en Essonne : comment trancher

Sur cette commune plus qu'ailleurs, la question mérite d'être posée en coût complet plutôt qu'en prix au mètre carré. Le parc ancien d'Évry-Courcouronnes est en grande partie issu des années 1970 et 1980. Les diagnostics de performance énergétique y sont souvent défavorables, et le durcissement progressif des exigences réglementaires pèse sur la liquidité future de ces biens.

Le neuf répond à la RE2020, n'appelle aucun travaux à l'entrée, ouvre droit à des frais de notaire réduits, ouvre parfois la TVA à 5,5 %, et s'accompagne des garanties constructeur. En contrepartie, il impose un délai de livraison et un prix au mètre carré plus élevé. L'arbitrage dépend surtout de l'horizon de détention : plus il est long, plus le neuf est avantagé.

L'accompagnement Vianova

Vous achetez au prix promoteur : notre accompagnement est gratuit, nos honoraires étant réglés par le promoteur. Un conseiller unique suit votre dossier du premier appel jusqu'à la remise des clés. La sélection de programmes qui vous est proposée est construite par ce conseiller à partir de votre situation réelle, pas générée automatiquement. Les dispositifs mobilisables — PTZ, prêt Action Logement, prêt d'accession sociale, TVA réduite, aides locales — sont vérifiés commune par commune. Et nous n'exerçons aucune pression commerciale.

Questions fréquentes sur l'immobilier neuf à Évry-Courcouronnes

Évry-Courcouronnes est-elle éligible au PTZ ?

Oui. La commune est classée en zone A et le prêt à taux zéro est ouvert à toutes les zones depuis avril 2025, sous conditions de ressources.

Qu'est-ce que la TVA réduite à 5,5 % et qui peut en bénéficier ?

C'est un taux de TVA réduit applicable sous conditions à l'acquisition d'une résidence principale dans certains secteurs. Il abaisse directement le prix d'achat. L'éligibilité dépend du secteur du programme et des ressources du ménage, et se vérifie lot par lot.

Quel est le prix du neuf à Évry-Courcouronnes ?

Le prix moyen du neuf est de l'ordre de 3 450 €/m² selon les données disponibles. Les prix d'entrée des programmes actuellement commercialisés démarrent autour de 129 240 €.

Quel est le logement neuf le moins cher disponible ?

Le prix d'entrée le plus bas observé se situe autour de 129 238 €, sur le programme VIVO dans l'écoquartier Les Horizons. Ce niveau correspond à une petite typologie et dépend du stock.

Combien de temps met-on pour rejoindre Paris ?

Environ 35 à 40 minutes en RER D vers Paris Gare de Lyon, selon la desserte et l'heure.

Le tramway T12 dessert-il la commune ?

Oui, et c'est un atout de mobilité transversale : il relie le sud francilien en rocade, sans obligation de passer par Paris. Plusieurs programmes en profitent directement.

Qu'est-ce que le Genopole ?

C'est le premier biocluster français, dédié aux biotechnologies et à la génomique, implanté à Évry-Courcouronnes. Il concentre laboratoires, entreprises et emplois qualifiés, et constitue un moteur économique local durable.

Qu'est-ce que l'écoquartier Les Horizons ?

C'est un secteur de développement urbain végétalisé associant logements neufs et équipements publics. Plusieurs programmes y sont commercialisés, dont certains éligibles à la TVA réduite.

Quels quartiers privilégier pour habiter ?

L'avenue Simone Veil pour la double desserte RER et tramway, l'écoquartier Les Horizons pour un cadre neuf et végétalisé, le centre urbain pour avoir tous les services à pied.

Peut-on investir à Évry-Courcouronnes avec le dispositif Jeanbrun ?

Oui, le dispositif s'applique sur tout le territoire sans restriction de zonage. L'éligibilité d'un lot précis se confirme avec un conseiller.

Vaut-il mieux du meublé ou du nu à Évry-Courcouronnes ?

Le meublé se justifie surtout sur les petites typologies destinées aux étudiants. Le nu sous dispositif Jeanbrun convient davantage à un horizon long sur des T3 et T4. Le choix dépend aussi de la fiscalité personnelle de l'investisseur.

Quel rendement locatif espérer ?

Nous ne communiquons pas de rendement garanti. Le calcul se fait lot par lot en intégrant charges, taxe foncière, vacance et régime fiscal.

Le dispositif Pinel est-il encore disponible ?

Non. Le Pinel est fermé aux nouveaux investissements depuis fin 2024. Les documentations le présentant comme actif en 2026 sont obsolètes.

Combien coûtent les frais de notaire dans le neuf ?

Environ 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien. Nos simulations retiennent une hypothèse de 2,5 %.

Peut-on acheter sans apport ?

C'est envisageable selon le profil, mais la plupart des banques demandent de couvrir au minimum les frais d'acquisition. Un PTZ peut renforcer le plan de financement.

Les prix montent-ils ou baissent-ils à Évry-Courcouronnes ?

Après une phase de correction, les données disponibles font état d'une progression de l'ordre de 2,5 % sur un an. Nous lisons ce chiffre comme une stabilisation plutôt que comme une reprise franche.

Y a-t-il une université à Évry-Courcouronnes ?

Oui, la commune accueille un pôle d'enseignement supérieur et de recherche, adossé notamment à l'écosystème du Genopole.

Quels sont les délais de livraison des programmes ?

Ils varient selon l'avancement de chaque opération et sont précisés sur chaque fiche programme. Certaines résidences affichent des livraisons rapides.

Peut-on cumuler PTZ et TVA réduite ?

Lorsque les deux conditions sont réunies sur un même lot, oui. C'est le cas de figure le plus favorable pour un primo-accédant sur cette commune. La vérification doit être faite au cas par cas.

Évry-Courcouronnes convient-elle à une famille ?

La commune dispose d'un maillage scolaire complet et de plusieurs programmes proposant des T4 et T5, ce qui répond aux besoins d'une famille. Le choix du secteur reste déterminant.

Quelle différence entre Évry et Courcouronnes ?

Il s'agit de deux anciennes communes fusionnées en 2019 pour former Évry-Courcouronnes. Les adresses et l'identité des quartiers subsistent, mais la commune est administrativement unique.

Vianova prend-il des honoraires à l'acquéreur ?

Non. L'accompagnement est gratuit et vous achetez au prix promoteur ; nos honoraires sont réglés par le promoteur.

Où comparer avec d'autres communes d'Île-de-France ?

La page régionale Île-de-France recense l'ensemble des départements et des communes disposant de programmes actifs.

Conclusion

Évry-Courcouronnes cumule une situation rare en Île-de-France : un prix d'entrée dans le neuf sous 130 000 €, un classement en zone A qui ouvre pleinement le PTZ, des opérations éligibles à la TVA réduite à 5,5 %, une double desserte RER D et tramway T12, et un moteur économique de long terme avec le Genopole. Pour un primo-accédant francilien que les prix de la première couronne ont écarté du marché, et pour un investisseur cherchant un ticket d'entrée maîtrisé adossé à une demande locative diversifiée, la commune mérite un examen sérieux. Nos conseillers vérifient gratuitement votre éligibilité au PTZ et à la TVA réduite, et vous présentent les lots réellement disponibles : contactez-nous depuis la page Évry ou depuis la fiche du programme qui vous intéresse. D'autres analyses de marché sont publiées régulièrement sur le hub conseil investissement.